وکیل

توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و امکان فروش آن یکی ازدعاوی پرچالش درادارات اجرای ثبت و مراجع دادگستری است. که امکان توقیف آن با فرض انتقال رسمی آن به بدهکارمیسرمی باشد، ولی انجام مزایده آن منوط به اخذ رضایت مالک جهت امکان انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه توسط مستاجربه شخص ثالث است.

امکان توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه ( آیا سرقفلی قابل توقیف است؟ )

درخصوص اینکه آیا حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک حق مالی قابلیت توقیف دارد یا خیر؟ اختلاف نظرحقوقی وجود دارد.

گروه اول:که نظراکثریت را تشکیل را می دهند، که رویه ادارات اجرای ثبت و محاکم دادگستری نیز متمایل به این نظراست. قائل به این هستند، با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی درخصوص امکان مزایده و انتقال آن دو فرض را مطرح می نمایند.

1.فرض اول، بدهکار مالک ملک باشد.

در این فرض اگر مالک ملک درعین حال مالک حق سرقفلی باشد.محکوم له می تواند با رعایت مقررات قانوین مربوطه نسبت به توقیف عین و منفعت بصورت همزمان یا توقیف حق سرقفلی بصورت مجزا اقدام نماید و متعاقبا با رعایت تشریفات مزایده و انتقال آن نسبت به وصول بدهی خود اقدام نماید.

2.فرض دوم، بدهکار مستاجر باشد.

گروه اکثریت:

قائل به این هستند، توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت مستاجرمنع قانونی ندارد. ولی با توجه به اینکه انتقال این حق بدون انتقال منافع (بدون تنظیم قرارداد اجاره) امکان پذیرنمی باشد. بنابراین تنها درصورتی انجام این توقیف دارای اثر عملی است. که در قرارداد اجاره حق انتقال به غیراز مستاجرجهت امکان انتقال حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت سلب نشده باشد یا مالک حاضر باشد، درازای تخلیه ملک حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مستاجررا پرداخت نماید. چه بسا مستاجر با هماهنگی با مالک ملک از ادامه عملیات اجرائی جلوگیری نماید.

در غیر اینصورت با توجه به تعارض انجام مزایده با حقوق قانونی مالک و مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356انجام مراحل مزایده و انتقال حق سرقفلی وکسب و پیشه فاقد مجوزقانونی و ممنوع است.

بنابراین با رفع موانع قانونی مذکورو با احراز شرایط برگزاری مزایده توسط دادگاه بدوی، دستورانتقال حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به برنده مزایده دردفتراسناد رسمی معرفی شده صادرخواهد گردید، مگراینکه برنده مزایده شخص مالک ملک باشد، که دیگرضرورتی دال برانتقال رسمی آن وجود ندارد و صورتجلسه برگزاری مزایده و تائید مراتب آن ازسوی دادگاه بدوی به منزله سند رسمی است.

این گروه در جهت تقویت نظر خود به نظریه ی مشورتی شماره 4740/7 مورخ 11/05/1380 صادره از سوی اداره حقوقی قوه قضائیه و رای وحدت رویه مورخ 12/07/1371 شورای عالی ثبت استناد می نمایند. که درادامه مقاله تقدیم حضورشده است.

گروه اقلیت:

قائل به این هستند،که سرقفلی به طور مطلق قابل توقیف نمی باشد. با این توضیح که در صورتی که مستاجر براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مرتکب تخلفی شود و حکم تخلیه وی صادر گردد.دیگر سرقفلی باقی نمی ماند تا قابلیت توقیف داشته باشد.

با مداقه درنظرات اعلامی نظراکثریت به اصول حقوقی نزدیکتراست. کما اینکه نظردوم درفرض وجود دعوی و اثبات آن از موانع اجرای حکم است و با فرض عدم طرح آن یا رفع آن امکان اجرای حکم با شرایط اعلامی درنظریه اول محقق می گردد.

شرایط توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه

1.ملک دارای سند رسمی باشد.

2.بدهکارمالک رسمی سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد.

3. امکان انتقال آن به غیر وجود داشته باشد.

نحوی توقیف سرقفلی دراجرای ثبت

درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد.اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با وکیل سرقفلی یا اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.

ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستورتوقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.

ولی در فرضی که انتقال بصورت عادی یا بموجب حکم قانون و بدون تنظیم سند رسمی صورت گرفته باشد.امکان توقیف ثبتی آن با توجه به عدم مالکیت رسمی مستاجر و عدم پذیرش اسناد عادی درادارات و محاکم بموجب مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت امکان پذیر نبوده و ممنوع است.

نحوی توقیف سرقفلی در اجرای احکام

درخصوص نحوی توقیف سرقفلی از طریق دادگاه و واحد اجرای احکام نیزعلاوه براینکه ملک می بایست دارای سند رسمی مالکیت باشد و بدهکارنیزمالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد. دراین حالت اداره اجرای ثبت طی مکاتبه با واحد ثبتی با اعلام کد ملی بدهکار یا اعلام پلاک ثبتی ملک نسبت به اخذ استعلام ثبتی و توقیف سرقفلی اقدام می نماید.

ولی درصورتی که محکوم علیه مستاجر باشد و سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به وی بموجب سند رسمی واگذار شده باشد.بموجب مکاتبه رسمی با اداره ثبت مربوطه مراتب دستور توقیف حقوق مذکورجهت ثبت درپرونده اعلام می گردد.

ولی در فرضی که انتقال بصورت عادی یا بموجب حکم قانون و بدون تنظیم سند رسمی صورت گرفته باشد.امکان توقیف ثبتی آن با توجه به عدم مالکیت رسمی مستاجر و عدم پذیرش اسناد عادی درادارات و محاکم بموجب مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت امکان پذیر نبوده و ممنوع خواهد بود.

نظریه ی مشورتی شماره4740/7 مورخ 11/05/1380 درخصوص امکان توقیف سرقفلی

درنظریه مشورتی آمده است.((توقیف سرقفلی به وسیله اجرا جایز است.ولی چون این حق معلق است،مادام که منجز نشده و مستقر نشده است انجام عملیات اجرایی مجاز نیست.))

نظریه مشورتی شماره 2222/96/7 مورخ 20/09/1396 درخصوص امکان توقیف سرقفلی

درخصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می نماید آیا سرقفلی های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می باشد یا خیر؟

با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/06/1387، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.

رای وحدت رویه مورخ 12/07/1371 شورای عالی ثبت در خصوص امکان توقیف سرقفلی

((شخصی برای وصول طلب خود از دو نفر به استناد چکهای برگشتی عهده بانک های ملت و صادرات علیه بدهکاران اجرائیه صادر و پس از ابلاغ اجرائیه به بدهکاران،دائن در خواست بازداشت سرقفلی یک باب فروشگاه و دو دهنه موضوع سند اجاره شماره 46749 دفتر0000 را می نماید.که پس از بازداشت،بستانکارازاجرای ثبت درخواست می نماید که مورد بازداشت را مزایده و به فروش برساند.لکن اجرای ثبت در پاسخ اعلام داشته که انجام تقاضا مقدور نیست.پاسخ مزبور مورد اعتراض بستانکار واقع شده و در نتیجه بر طبق ماده 229 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نسبت به اعتراض رسیدگی و چنین نظر داده شده است : ((حق سرقفلی زمانی محقق است که مستاجر استحقاق آنرا داشته باشد و توقیف حق سرقفلی همان طور که در ماده 62 آئین نامه اجرا تصریح شده است بلااشکال می باشد. ولی ارزیابی و فروش آن تا زمانی که تحقق آن محرز نشده باشد.خالی از اشکال نخواهد بود،بنابراین اعتراض بستانکار وارد نبوده و رد می شود.))

و بر اثر واخواهی نسبت به نظریه مذکور پرونده بر طبق بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و هیات مزبور رای خود را به این شرح صادر کرده است : ((لازمه بازداشت مال،فروش مورد بازداشت واستیفای طلب بستانکار است.بنابرین نظریه اداره کل اجرا فسخ می شود.)) سپس، اداره کل اجرای ثبت تهران درگزارشی به شماره 294/311/1/71 به عنوان معاونت محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام داشته که در مورد بازداشت سرقفلی از هیات نظارت ثبت استان تهران، آرای مختلفی صادر و هیات حق سرقفلی را علاوه بر بازداشت، قابل مزایده و فروش می داند. که برخی از آرای مزبور نیز بر اثر اعتراض در شورای عالی ثبت طرح و شورا طبق آرای متعدد، آرای هیات نظارت را نقض نموده است.
از این رو درخواست شده تا موضوع برای ایجاد وحدت رویه در شورا طرح شده و تحت رسیدگی قرار گیرد.که حسب دستور معظم له پرونده در جلسه 12/7/71 در شورای عالی ثبت طرح و شورای عالی ثبت (در قسمت اسناد) چنین رای داده است :((نظر به اینکه مزایده سرقفلی نتیجتا” مغایربا حقوق اشخاص ثالث است.لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمنا” رای شماره 97107/11/70 هیات نظارت نیز فسخ می شود.))

بیشتر بخوانید:وکیل بانکی

توقیف سرقفلی درمحکومیت های مالی

با توجه به اینکه این حق درزمره حقوق مالی و دارای ارزش عرفی و معاملاتی است، بنابراین فی نفسه قابل توقیف است. ولی مزایده آن درفرضی امکان پذیراست که سرقفلی متعلق به مالک باشد یا به صورت رسمی به مستاجر منتقل شده باشد، که دراین حالت طی مکاتبه واحد اجرای ثبت و اجرای احکام با اداره ثبت مربوطه دستورتوقیف سرقفلی متعلق به بدهکارصادر می شود. ولی فروش آن تنها درفرضی امکان پذیراست که حق انتقال به غیربه مستاجر داده شده باشد، درغیراینصورت با توجه به تعارض آن با حقوق مالک نیازمند اخذ موافقت مالک می باشد.

آیا سرقفلی قابل مزایده است؟

درصورتی که ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار مالک رسمی عین و سرقفلی ملک باشد و یا مستاجربه صورت رسمی سرقفلی با حق انتقال به غیر به وی منتقل شده باشد، سرقفلی قابل مزایده خواهد بود. درغیراینصورت سرقفلی توقیف خواهد شد ولی فروش آن منوط به رضایت مالک می باشد.

مزایده سرقفلی بدون رضایت مالک

بدون اخذ رضایت مالک امکان مزایده سرقفلی وجود نخواهد شد و در صورت انجام فاقد اعتبار و قابل اعتراض ازسوی مالک می باشد.

تخلیه سرقفلی بسته به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد یا سال 76 متفاوت است. در واقع این قوانین با دو دیدگاه متفاوت به قرارداد اجاره املاک تجاری نگریسته اند. قانون سال ۵۶ از حق کسب و پیشه و تجارت سخن گفته وقانون سال ۷۶ از حق سرقفلی. در ادامه به بررسی موارد تخلیه سرقفلی به موجب هر یک از این قوانین خواهیم پرداخت.

ماده ۱ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان میدارد: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. بنابراین عقود اجاره ای که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون فوق منعقد شده تابع این قانون بوده و عقود منعقده پیش از این قانون مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می باشد.

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56

در قانون سال ۵۶ با انقضای مدت اجاره, قرارداد همچنان پا برجاست و مالک برای تخلیه ملک می بایست با اثبات موارد تخلیه, تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. موارد تخلیه سرقفلی به موجب این قانون به شرح ذیل است:

1-تخلیه سرقفلی به منظور ساخت بنای جدید یا دعاوی سرقفلی

حسب ماده 15 قانون سال ۵۶ ، مالک می تواند به منظور تجدید بنای ملک مورد اجاره تقاضای تخلیه نماید لکن بدین منظور شرایطی لازم است ازجمله اینکه باید پروانه ساختمانی از شهرداری ارائه دهد و مدت عقد اجاره پایان یافته باشد و کلیه حقوق مستاجر را تادیه کرده باشد. جمع این شرایط برای تخلیه مطابق این شرط لازم است.

2-نیاز شخصی موجر به ملک مورد اجاره

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مورد دوم از موارد تخلیه را نیاز شخصی موجر به ملک دانسته در این صورت دادگاه بررسی می کند که ادعای وی تا چه اندازه با حقیقت منطبق است و به چه میزان وی نیازمند کسب و کار در ملک مورد اجاره است و در صورتی که این نیاز توسط دادگاه محرز شود حکم به تخلیه سرقفلی می دهد.

3-تخلیه سرقفلی به منظور سکونت

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، مورد دیگر برای تخلیه سرقفلی سکونت مالک در ملک است. برای تحقق این بند لازم است مالک ثبات نماید برای سکونت خود یا پدر و مادر و یا اولا و یا همسر خود نیازمند ملک است و ملک هم قابلیت سکونت را داشته باشد.

4-تخلیه سرقفلی به جهت انتقال مورد اجاره

حسب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ در صورتی که مستاجر به موجب عقد اجاره حق انتقال به غیر نداشته باشد و علی رغم این شرط اقدام به اجاره ملک مورد اجاره به غیر نماید مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را نماید.

5-تخلیه سرقفلی به لحاظ تقصیر مستاجر با وکیل سرقفلی

تقصر متساجر نسبت به مورد اجاره شامل تعدی و تفریط است. تعدی به معنای انجام کاری برخلاف قرارداد و عرف است و تفریط یعنی اهمال در حفظ و نگه داری مال مورد اجاره. تشخصی تعدی و تفریبا کارشناس می باشد که در هر حال شرایط طرفین و عرف محل مدنظر قرارداده می شود. تغییری که به اساس ملک لطمه نزند تعدی محسوب نمی شود لکن اکر تغییر عمده باشد و موجب آسیب ملک گردد تعدی خواهد بود. علی ای حال با اثبات تعدی و تفریط مستاجر دیگر مستحق حق کسب و پیشه نیست.

6-تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل معین در قرارداد

در صورتی که به موجب قرارداد اجاره ملک به منظور فعالیت تجارتی خاصی اجاره داد شود و مستاجر بدون اذن مالک شغل دیگری را در محل کسب دایر نماید که مشابه سغل مندرج در قرارداد نباشد و نیز این تغییر شغل به موجب رای دادگاه نباشد مالک میتواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را نماید. لازم به ذکر است به محض تغییر شغل مالک حق تقاضای تخلیه دارد و بازگشت به شغل مندرج در قرارداد نیز مانع اعمال حق مالک نیست.

7-تخلیه سرقفلی به جهت تخلف از شرایط قراردادی

در صورتی که مستاجر از شرایط قراردادی تخلف نماید موجر حق تقاضای تخلیه سرقفلی را دارد. این شرایط ممکن است صریح یا ضمنی باشد.

8-تخلیه سرقفلی به جهت نپرداختن مال الاجاره

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر ظرف ده روز از پایان هر ماه سبب می شود موجر بتواند به موجب ماده ۶ قانون سال ۵۶ و حسب شرایط مقرر در این ماده قانونی و و با ارسال اظهانامه بدون پرداخت حق کسب و پیشه تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید.

9-تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

مطابق ماده ۷ قانون سال ۵۶ در صورتی بین طرفین قرارداد اجاره نباشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد و یا یا در تنشیم قرارداد اختلاف باشد با انتقال سرقفلی یا مراجعه هر یک از طرفین به دادگاه حکم به تنظیم اجاره نامه می دهد. در صورتی که طرفین نسبت به تنظیم اجاره نامه ظرف یک ماه اقدام ننمایند یک نسخه از حکم به دفتر خانه داده می شود و مستاجر به دفترخانه احضار می شود و در صورتی که تا ۱۵ روز از موعد مقرر جهت امضای اجاره نامه حاضر نشود حکم به تخلیه صادر می گردد.

در قانون سال ۷۶بر خلاف قانون سال ۵۶ صرف انقضای مدت برای تقاضای تخلیه کافی است و نیاز به اثبات امر خاصی نیست برخلاف قانون سال ۵۶ که تخلیه سرقفلی امر استثنایی است و نیازمند اثبات امور مختلف است.

موارد تخلیه سرقفلی به موجب قانون سال ۷۶

1-پایان یافتن مدت عقد اجاره

یکی از موارد پایان رابطه استیجاری اتمام مدت قرارداد می باشد. در قانون فوق الذکر پس از پایان مدت اجاره تخلیه بسیار آسان می باشد به نحوی که نیازی به صدور حکم تخلیه نبوده و با دستور تخلیه ظرف مدت یک هفته ملک تجاری تخلیه می گردد.

2-فسخ قرارداد اجاره

یکی دیگر از طرق تخلیه عین مستاجره در قانون سال 76 فسخ عقد اجاره می باشد. در قانون سال 76 بحثی در خصوص فسخ اجاره وجود ندارد و برای یافتن موارد فسخ و به تبع آن تخلیه مورد اجاره ، بایستی به عمومات قانون مدنی مراجعه نمائیم. یکی از این موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. در زمان فسخ عقد اجاره, سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در محکمه و تنفیذ فسخ و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه سرقفلی می نماید.

به موجب حق سرقفلی، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک با پرداخت اجاره بها تا پایان مدت زمان اجاره استفاده کند، شایان ذکر است که حق سرقفلی در دسته حقوق مالی قرار دارد به همین دلیل می توان آن را به اشخاص دیگر انتقال داد. به این نکته نیز توجه داشته باشید که حق سرقفلی را هم مستاجر و هم مالک می توانند با استفاده از راه های انتقال سرقفلی به فرد دیگری منتقل کنند.

حق کسب و پیشه و سرقفلی، از جمله حقوقی هستند که قانون گذار، به ترتیب، در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و سال 76، برای مستاجر ملک تجاری، در نظر گرفته و مستاجر در شرایط خاصی، حق مطالبه این حقوق مالی را از مالک یا موجر ملک دارد.

البته، در صورتی که شرایط، فراهم بوده و مستاجر، قصد مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را داشته باشد، لازم است تا برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام کرده که این دعوا، دارای شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح مخصوص به خود می باشد.

لذا در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ داده که دعوی مطالبه سرقفلی و حق توقیف سرقفلی چیست؛ سپس، شرایط، نحوه، مدارک و هزینه طرح و دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا را توضیح داده و در پایان نیز یک نمونه دادخواست دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه خواهیم کرد.

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست

یکی از دعاوی که در رابطه با املاک تجاری، مطرح شده، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. از آنجا که این دعوا، یک دعوی تخصصی بوده، ممکن است این سوال، برای بسیاری از مالکین و مستاجرین املاک تجاری، مطرح شود که دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ پیش از آنکه به این سوال، پاسخ داده و دعوای مزبور و شرایط آن را بررسی کنیم، بهتر است تا مفهوم سرقفلی و تخلیه سرقفلی را با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، تعریف کرده و سپس، دعوی مطالبه این حقوق را بررسی کنیم.

حق کسب و پیشه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مورد تصویب قانون گذار قرار گرفته است، به این معنی بوده که در ازای فعالیت مستمر مستاجر در ملک تجاری و جذب مشتری، از آنجا که جذب مشتریان ثابت، باعث افزایش ارزش ملک می گردد، یک حق مالی متناسب با این ارزش، به مستاجر تعلق گرفته که حق کسب و پیشه نام دارد.

همچنین، از آنجا که با گذر زمان و گسترش فعالیت تجاری مستاجر و افزایش مشتریان، ارزش ملک نیز افزایش می باید، ارزش حق کسب و پیشه نیز با گذر زمان، افزایش یافته و در صورت وجود شرایط پرداخت، به نرخ روز محاسبه می شود.

اما، سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مورد پذیرش قانون گذار قرار گرفته، به این معنی است که هرگاه، موجر در مقابل اجاره دادن ملک تجاری، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر دریافت کند یا در ضمن اجاره، حقوقی، مانند تمدید اجباری اجاره را برای مستاجر، برقرار کند، مستاجر در هنگام تخلیه ملک، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی، از موجر، دریافت کرده که این مبلغ نیز به نرخ روز، محاسبه می گردد.

حال، با توجه به تعریفی که از دو حق کسب و پیشه و سرقفلی، ارائه شد، می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست. در پاسخ به این سوال، باید گفت، دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوایی است که مستاجر ملک تجاری، در صورت وجود شرایط قانونی و با تقدیم نمونه دادخواست آن دعوا، ارزش مالی معادل حق سرقفلی یا کسب و پیشه خود را از مالک ملک، مطالبه کرده که این ارزش، با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، به نرخ روز، محاسبه شده و مورد حکم، قرار می گیرد.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه با وکیل سرقفلی

برای طرح هر دعوایی در محاکم دادگستری، علاوه بر تنظیم و ثبت نمونه دادخواست آن دعوی، لازم است تا شرایطی نیز وجود داشته باشد که این شرایط، به شرایط عمومی و اختصاصی، تقسیم می گردد. دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مستثنی از این امر نبوده و برای اقامه آن، لازم است تا مجموعه ای از شرایط عمومی و اختصاصی، وجود داشته باشد.
منظور از شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا نداشته و در تمامی دعاوی، وجود آن شرایط، الزامی می باشد. مانند داشتن نفع، اهلیت، مشروع بودن موضوع دعوا و طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت. در ادامه و در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، می پردازیم.

برای اینکه دعوی مطالبه سرقفلی، به سرانجام برسد، لازم است تا این شرایط وجود داشته باشد: 1- قرارداد اجاره، پس از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- قرار بر این است که ملک، تخلیه گردد. 3- مستاجر، در ابتدای اجاره، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی، به موجر داده و یا اینکه حقوقی، ضمن عقد اجاره، برای وی در نظر گرفته شده که مستاجر، بابت اسقاط این حقوق، مطالبه سرقفلی می کند. مانند اینکه ضمن عقد اجاره، موجر متعهد شده که در پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را درخواست نکرده و یا اجاره بهای سال بعد را افزایش ندهد.

شرایط دعوی مطالبه حق کسب و پیشه، شامل این موارد می باشد: 1- عقد اجاره، تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، منعقد شده باشد. 2- اجاره مربوط به املاک تجاری باشد. 3- موارد تخلف مستاجر وجود نداشته و موجر، درخواست تخلیه ملک را به یکی از علل احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی خود به ملک برای تجارت و یا احتیاج شخصی خود یا خانواده برای سکونت، داشته باشد؛
در این موارد سه گانه، حق کسب و پیشه، به طور کامل، به مستاجر تعلق می گیرد. اما، در صورتی که علت تخلیه ملک، این مساله باشد که مستاجر، بدون رضایت موجر و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به مستاجر جدید منتقل کرده، موجر، با وجود داشتن حق درخواست تخلیه، باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.